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卖房子交多少税?知道这些干货,省几百万很轻松!

不动产这两年在日本火了,10个创业者里就有1个人想开不动产会社。

买房子简单,花钱谁都会,但卖房子是学问,因为要交税。


希望卖房子时少交一些税金?


耐心看完此文,或许能省下几百万


咱们今天聊的这个税金是,不动产让渡(买卖)时,卖方所得的税金问题。


先做一个区分:


解读:

在日本卖房子的所得是根据时间来划分税率空间的,分成长期和短期。5年是决定长期和短期的界限。


税率是多少?

解读:


买房子在5年以内卖掉,所得税率是30%,住民税是9%,共计39%

买房子在5年以后卖掉,所得税率是15%,住民税是5%,共计20%


实际例子:

2000万买的房子,2300万卖掉,就要交300万课税部分的税金吗?

当然不是!

这中间的利润是300万,但真正的课税金额并不是300万。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

解读:

2300万卖的房子,虽说有利润300万,但卖房子所产生的花费,是可以作为费用减掉的。


   比如:


1仲介手数料

2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用

3貸家の売却に際して支払った立退料

4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです

解读:

虽说这次买卖赚了300万,但之间为了买卖花费了250万,那么真正的计算税金课税部分就是50万了。

即使省下50万,短期贩卖的方式也要有39%的税金。

看到这里肯定很多人惊讶在日本卖房子税金那么贵!


别担心,这个是专门给投资房产的人准备的,在日本生活的华人,卖掉自己的住房,在税法上会有特别控除的。

マイホームを売って、譲渡益がある場合

自己居住的房子在贩卖时有两种优惠。(注:本文没有提到换房子,只是卖房子,换房子还有额外特例,因为篇幅过长,有需要时再补)


1. 3000万的特别控除(有满足条件)

2.    自己居住超过了10年的物件,买卖时除了上面的第一条,额外还有税率减轻的优惠


先说第一项:房子没住过10年,想用特别控除

3,000万円の特別控除の特例

 長期譲渡所得又は短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得金額を計算する上で最高3,000万円が控除されます。

 譲渡所得-特別控除=課税譲渡所得金額

 譲渡所得:譲渡価額-(取得費+譲渡費用)

 特別控除:3,000万円


解读:

按照这个公式来计算,买卖利益在3000万以内的情况,税金就是0了。

买卖利益在3000万以上的部分,税金计算的基准只是按照超过3000万的部分来计算。


这个是大部分人可以用的,但是条件要给大家讲清楚:


(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

                                        (2) 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)。

           (3) マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

           (4) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

           (5) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。

(注) 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります

           (6) 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

解读:

核心点就是要自己用来居住,如果有几套房产的情况,也必须是主要居住的房屋。

这里就要和大家说一下有几个不被认可的点:

1. 以享受特例为目的的入住(伪装)

2.假装住在里面,其实家在其他地方

3.偶尔住,为了自己的一些趣味或爱好


第二项,税率减轻,要求居住10年以上才可以


税率从39%直接减到了14% -20%


当然,条件必须以下5点全部满足:



                    (1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


解读:

这个是高额所得的节税手法,要求也不是很高,算是不错的制度。



赤岩说

最近在日本投资买房子的人很多,慢慢的,卖房子的人也会多了。

在房子这个问题上,其实有很多节税手法是针对在日本的居住者。

了解多了,卖房子时才有充足的知识量保证自己不会亏钱。


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